Rechtsprechung des BGH zur Gültigkeit eines mittels Telefax-Austausch geschlossenen Gewerberaum-Mietvertrages

Rechtsprechung des BGH zur Gültigkeit eines mittels Telefax-Austausch geschlossenen Gewerberaum-Mietvertrages

Zum Abschluss eines wirksamen Mietvertrages verlangt der Gesetzgeber nach Maßgabe des § 550 BGB keine Schriftform.
Werden Mietverträge nicht schriftlich geschlossen, so gelten sie auf unbestimmte Zeit. Gerade im gewerblichen Mietrecht führte zuweilen dazu, dass auf längere Zeit abgeschlossene Mietverträge vorzeitig ordentlich kündbar sind, wenn die von der Rechtsprechung in vielen Entscheidungen konkretisiert und definierten Schriftformanforderungen nicht eingehalten sind. In der Praxis finden sich somit in einer Vielzahl von Mietverhältnissen (unentdeckte) Schriftformverstöße, sei es im Ausgangmietvertrag oder in (mündlichen) Nachträgen, die das gesamte Mietverhältnis mit der Folge der vorzeitigen Kündbarkeit „infizierten.“

Anforderungen an die Schriftform

Nach § 126 BGB ist die Schriftform dann gewahrt, wenn die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterzeichnung oder mittels notariell beglaubigen Handzeichen unterzeichnet wird und im Original den Empfänger zugeht. Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz etwas anderes ergibt. Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

Mietvertragsabschluss mittels Fax-Austausch

In der Praxis werden Verträge, gleich in welchem Rechtsbereich, häufig im Wege eines Fax-Austausches durch Übersendung der jeweils nur von einer Vertragspartei unterzeichneten gleichlautenden Urkunde per Telefax-Kopie abgeschlossen. Das Original selbst verbleibt beim jeweiligen Unterzeichner.

Im Mietrecht musste man den Parteien hiervon bislang vorsorglich abraten, weil mangels höchstrichterliche Rechtsprechung nicht sicher fest stand, ob der bloße Fax-Austausch ohne anschließende Übersendung der von den Vertragsparteien jeweils im Original unterschriebenen Vertragsurkunde den Schriftform-Anforderungen genügt. Nun sorgte der BGH für Klarheit.

Zur Erfüllung der Schriftformerfordernis genügt nunmehr „Einhaltung der bloßen äußeren Form“

 Zur Frage der Einhaltung der Schriftform knüpft der BGH an seine bisherige Rechtsprechung an, nach der die „Einhaltung der bloßen äußeren Form“ für die gesetzliche Schriftform genügt. Dies ist auch dann der Fall, wenn lediglich zwei inhaltsgleiche, jeweils nur von einer Vertragspartei unterzeichnete Vertragsurkunden bestehen. Der BGH stellt ferner klar, dass es auf den Zugang des jeweils unterzeichneten Originals der Mietvertragsurkunde beim Vertragspartner nicht (mehr) ankommt. Somit wird die gesetzliche Schriftform gewahrt, wenn dem einen Vertragspartner jeweils nur eine Telefax-Kopie des vom anderen Vertragspartner unterschriebenen Mietvertrages per Telefax übersandt wird. Es käme nicht mehr darauf an, ob die Original-Vertragsurkunden nach Unterzeichnung in den Herrschaftsbereich der jeweils anderen Vertragspartei gelangt sind.

Fazit

Diese Entscheidung bringt Rechtssicherheit, denn immer wieder Gewerberaum-Mietverträge, häufig auch aus Zeitgründen, durch Austausch von einseitig unterzeichneten, gleichlautenden Mietvertragsurkunden per Telefax geschlossen. Zu beachten ist, dass es sich dieses Urteil auf § 550 BGB bezieht und nicht auf andere Vertragsarten übertragbar ist.

Empfehlung

  • Auf farbliche Kennzeichnungen oder Vermerke sollte verzichtet werden, das Fax-Kopien meist in schwarz/weiß dargestellt werden.
  • Damit kein späterer Austausch einzelner Seiten erfolgen kann, sollte jede Seite von den Unterzeichnern mit einem Handzeichen versehen werden.

Dieser Artikel wurde verfasst von Helge Ziegler, Dipl. Wirtschaftsjurist (FH) und Präsident des BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft, The Squaire 12, 60549 Frankfurt, Telefon: (069) 24 74 84 80, Telefax: (069) 24 74 84 899, eMail: ziegler@bvfi.de, Internet: www.bvfi.de

BGH, NJW 2018, 1540

Quelle: NJW15/2019, 1042

Helge Norbert Ziegler

Wirtschaftsjurist

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